Không thể thay thế công chứng trong giao dịch bất động sản
Bộ Tư pháp vừa có công văn gửi Bộ Xây dựng cho ý kiến về đề án Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý (gọi tắt là Trung tâm).
Góp ý về thẩm quyền của Trung tâm liên quan đến công chứng, chứng thực, Bộ Tư pháp cho biết, dự thảo đề án nêu Trung tâm có thẩm quyền “xác nhận” giao dịch bằng tin nhắn hoặc giấy xác nhận, xác nhận của Trung tâm có giá trị “giao dịch có hiệu lực”.
Theo cách thể hiện này thì các giao dịch, hợp đồng bắt buộc công chứng theo luật sẽ không cần công chứng, mà có thể ký kết trực tiếp tại Trung tâm (trừ giao dịch qua công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản tư nhân).
Tuy nhiên, Bộ Tư pháp cho rằng, việc hình thành Trung tâm với ý tưởng thay thế cho việc công chứng, chứng thực các hợp đồng về bất động sản cần phải được nghiên cứu, cân nhắc kỹ và cần có sự trao đổi, thống nhất với Bộ này về thẩm quyền của Trung tâm trong mối quan hệ với hoạt động công chứng, chứng thực giao dịch, hợp đồng.
Cũng theo Bộ Tư pháp, việc xây dựng dự thảo đề án theo hướng giao cho Trung tâm thẩm quyền xác nhận thay cho việc công chứng, chứng thực là “không phù hợp với tính chất, giá trị của hoạt động công chứng”.
Nhà đầu tư xem thông tin giới thiệu một dự án bất động sản. Ảnh: Hồng Khanh
“Trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Nhà ở 2023, Luật Đất đai năm 2024, Luật Công chứng 2024, Bộ Tư pháp đã nhiều lần nêu quan điểm về vai trò không thể phủ nhận của hoạt động công chứng trong việc cung cấp dịch vụ công (không phải là thủ tục hành chính), đảm bảo các giao dịch hợp pháp, ngăn chặn rủi ro (bao gồm cả rủi ro pháp lý và các tranh chấp khác”, Bộ Tư pháp nhấn mạnh.
Từ đó, Bộ đề nghị hoàn thiện dự thảo đề án theo hướng cần tách biệt rõ ràng chức năng tổ chức giao dịch và chức năng công chứng giao dịch bất động sản, “không hợp nhất hai chức năng này trong một thiết chế hành chính”.
Theo đó, với những giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp thì thực hiện tương tự dạng giao dịch qua công ty môi giới, sàn giao dịch bất động sản tư nhân.
Cụ thể, các bên xác lập hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng và hồ sơ được gửi đến Trung tâm để thực hiện các bước tiếp theo. Trung tâm có nhiệm vụ tư vấn thủ tục hành chính, hỗ trợ kỹ thuật về biểu mẫu, hướng dẫn quy trình tiếp nhận nhưng không được thẩm định nội dung hay kiểm tra tính hợp pháp của giao dịch, không thực hiện chức năng kiểm tra pháp lý chuyên biệt như công chứng viên.
Quyền hạn của Trung tâm có định hướng vượt khung pháp luật
Bộ Tư pháp đánh giá, một số nhiệm vụ, quyền hạn của Trung tâm có định hướng vượt khung với pháp luật hiện hành.
Đơn cử, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định sàn giao dịch địa ốc phải được tổ chức dưới hình thức doanh nghiệp có đăng ký hoạt động. Trong khi đề án lại đề xuất thành lập Trung tâm như một đơn vị sự nghiệp công lập, không có tư cách pháp nhân doanh nghiệp.
Trung tâm được giao thực hiện gần như toàn bộ quy trình giao dịch bất động sản từ kiểm tra quy hoạch, xác minh thông tin, tư vấn pháp luật, tiếp nhận hồ sơ, xác nhận hợp đồng, nộp thuế đến cấp sổ đỏ. Đây là tổ hợp chức năng do ít nhất 5 cơ quan khác nhau đảm trách, hoạt động theo các văn bản quy phạm pháp luật khác nhau.
Góp ý về thực hiện giao dịch bất động sản của Trung tâm, Bộ Tư pháp cho biết, dự thảo đề án thiết kế quy trình giao dịch quyền sử dụng đất, bất động sản qua trung tâm "tương đối đơn giản", chưa phù hợp với các tình huống đa dạng có thể xảy ra thực tế.
Ví dụ các trường hợp chưa xác định rõ năng lực chủ thể, tình trạng hôn nhân hay bất động sản đang bị thế chấp...
Ngoài ra, dự thảo đề án cũng chưa thể hiện rõ phạm vi các giao dịch tại Trung tâm là giao dịch ở dạng thị trường sơ cấp hay cả sơ cấp, thứ cấp; chưa nêu rõ các giao dịch tại Trung tâm chỉ trong phạm vi các giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản.
“Dự thảo cũng chưa làm rõ trách nhiệm của Trung tâm, cán bộ thực hiện việc “xác nhận” giao dịch khi phát sinh tranh chấp, sai sót, ảnh hưởng đến an toàn pháp lý của giao dịch, chưa xây dựng cơ chế bồi thường tương tự hoạt động công chứng”, văn bản của Bộ Tư pháp nêu.
Bên cạnh đó, dự thảo đề án tham khảo mô hình tổ chức, cơ chế vận hành của Sở giao dịch chứng khoán Việt Nam để làm hình mẫu nhưng chưa đi sâu, phân tích những khác biệt pháp lý giữa các loại tài sản được giao dịch trên Sở và bất động sản.
Dự thảo cũng không đưa ra những nhược điểm của mô hình Sở giao dịch chứng khoán dù thực tế mô hình này đã bộc lộ một số hạn chế như tình trạng đẩy giá, thổi giá.
Xây dựng Đề án giao dịch nhà đất online vào quý II năm nay
Bộ Xây dựng sẽ phối hợp với Bộ Công an cập nhật, hoàn thiện, vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản kết nối với cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, công chứng… cập nhật về pháp lý dự án, các giao dịch bất động sản.
Bộ Công an băn khoăn quy định trung tâm giao dịch bất động sản được cấp sổ đỏ
Bộ Công an đề nghị Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ TN-MT nghiên cứu, đề xuất chức năng, nhiệm vụ của trung tâm giao dịch bất động sản và giao dịch quyền sử dụng đất cấp tỉnh, nhất là quy định về chức năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).