Từ khi thành lập vào 2010, WeWork chưa khi nào có lãi. Trong nhiều năm, họ thoải mái tiêu tiền nhờ năng lực thuyết phục của nhà sáng lập Adam Neumann. Anh ấy sẽ nói với các nhà đầu tư, đặc biệt là SoftBank, rằng họ không phải là công ty cho thuê văn phòng mà là startup công nghệ có sứ mệnh "nâng cao nhận thức của thế giới".
Ở đỉnh điểm năm 2019, WeWork được định giá 47 tỷ USD trước đợt phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO). Sự việc dần sáng tỏ khi giới đầu tư chùn bước trước mức định giá quá cao và ngờ vực cách quản trị của Adam Neumann. Vụ IPO bị gác lại và ông được đề nghị ra đi với giá 1,7 tỷ USD.
Sau đó, Sandeep Mathrani, một chuyên gia bất động sản kỳ cựu được mời về điều hành. Ông đã nỗ lực lèo lái con tàu bằng cách cắt giảm chi phí và đàm phán lại hợp đồng thuê mặt bằng với chủ nhà. Vào năm 2021, ông thành công trong việc đưa công ty lên sàn thông qua một công ty mua lại có mục đích đặc biệt (SPAC) với mức định giá 9 tỷ USD.
Tuy nhiên, những nỗ lực của Mathrani tan tành bởi sự sa sút của thị trường văn phòng cho thuê sau đại dịch và xu hướng làm việc từ xa. Tính đến 6/11, WeWork, có 777 địa điểm trên 39 quốc gia, và nộp đơn xin bảo hộ phá sản.
Stijn Van Nieuwerburgh, Giáo sư bất động sản tại Trường Kinh doanh Columbia cho rằng vụ việc là một vấn đề không nhỏ. "WeWork phá sản là cú sốc lớn đối với thị trường văn phòng, đặc biệt là khi nó đang gặp khó khăn sâu sắc", ông nói.
Đầu tiên, thị trường này vốn chịu nhiều cơn gió ngược, tỷ lệ bỏ trống cao, giá trị có nguy cơ giảm dần theo thời gian. Tỷ lệ văn phòng trống hiện gấp khoảng 1,5 lần so với cuối năm 2019. Đến quý III, tỷ lệ trống là 19,2%, tức "gần đến mức nguy hiểm" với kỷ lục 19,3% vào năm 1986 và 1991, theo Moody's Analytics.
WeWork cũng đổ lỗi cho sự sụp đổ bởi "lãi suất tăng nhanh lịch sử" và việc quay trở lại văn phòng chậm hơn dự kiến. Do thị trường bất động sản thương mại khó khăn, các chủ nhà sẵn sàng giảm tiền thuê và đưa ra các điều khoản linh hoạt hơn. Nhiều công ty chuyển sang làm việc kết hợp, từ đó thu hẹp không gian cần thuê.
Kết quả là nguồn cung văn phòng trở nên dồi dào và có giá rẻ chưa từng có. "Điều này dẫn đến sự cạnh tranh lớn hơn nhiều trong thị trường mục tiêu của WeWork", theo CEO David Tolley. Nói cách khác, người thuê có nhiều lựa chọn hơn ngoài WeWork. Tính đến quý II, công ty có tỷ lệ lấp đầy 72%.
Không chỉ thế, tương lai cũng kém khả quan. Công ty bất động sản Cushman & Wakefield dự báo có tới 93 triệu m2 văn phòng bỏ trống ở Mỹ vào cuối thập kỷ này. Các nhà nghiên cứu Đại học New York và Đại học Columbia ước tính đến 2029, giá trị bất động sản văn phòng tại Mỹ sẽ bốc hơi 500 tỷ USD, với riêng 49 tỷ USD ở New York. Lá đơn xin bảo hộ phá sản nộp lên Tòa án phá sản New Jersey của WeWork vừa qua chính là những dấu hiệu đầu tiên của viễn cảnh này.
Thứ hai, việc WeWork gặp khủng hoảng càng khiến các chủ nhà lao đao. Nhiều năm qua, họ đổ xô cho WeWork thuê, coi văn phòng linh hoạt là tương lai của cuộc sống văn phòng. Nhưng những tòa nhà mà họ đầu tư cũng được xây lên từ nợ nần. Theo nhà cung cấp dữ liệu bất động sản Trepp, khoảng 270 tỷ USD các khoản vay bất động sản thương mại do các ngân hàng nắm giữ sẽ đến hạn vào năm 2023.
Vì vậy, WeWork khó khăn đồng nghĩa với việc một số chủ nhà phải vật lộn để trả nợ trong môi trường lãi suất cao. Trong trường hợp xấu nhất, họ có thể mất khả năng thanh toán. "Các bất động sản văn phòng - vốn đã đối diện với khó khăn về tài chính và giá trị giảm - bây giờ còn nguy cơ đột ngột bị bỏ trống nhiều hơn", Ermengarde Jabir, nhà kinh tế của Moody's nhận xét.
Ngoài ra, vụ phá sản có thể tác động lan tỏa đến các ngân hàng vừa và nhỏ đang nắm giữ khoản nợ của chủ nhà, khiến các ngân hàng thắt chặt các khoản cho vay với chủ sở hữu nhà và doanh nghiệp, đồng thời khiến nhà đầu tư lo lắng về sức khỏe của hệ thống tài chính. Nó cũng có thể gây tổn hại cho chính quyền thành phố dựa vào thuế bất động sản thương mại. Ví dụ, tại thành phố New York, bất động sản văn phòng chiếm 21% doanh thu thuế.
Bản thân WeWork có thể hồi sinh. Họ đã nhận được sự ủng hộ từ hầu hết chủ nợ để chuyển khoản nợ 3 tỷ USD thành vốn chủ sở hữu, mang lại cho bảng cân đối kế toán của công ty một khởi đầu mới. Họ cũng sẽ sử dụng lợi thế phá sản để chấm dứt 60 hợp đồng thuê ở Mỹ và đàm phán lại những hợp đồng khác.
Trong khi đó, các chủ nhà sẽ phải tìm cách thay thế WeWork bằng những người thuê mới, có thể với giá thấp hơn. Nhưng khó có thể không lấp đầy được khoảng trống mà WeWork để lại. Alie Baumann, Giám đốc tình báo bất động sản của CompStak, cho biết nhiều hợp đồng thuê của WeWork nằm ở các tòa nhà Hạng B, nơi đang nhu cầu yếu hơn. "Chủ nhà có thể phải đối mặt với một trận chiến khó khăn trong việc lấp đầy không gian đó", bà dự báo.
Các chủ nhà khác sẽ cố gắng chuyển đổi công trình sang các mục đích sử dụng khác như y tế, giáo dục hoặc căn hộ. Nhưng việc này rất khó vì một số không đủ điều kiện theo quy định. Theo giáo sư Stijn Van Nieuwerburgh của Trường Kinh doanh Columbia, không có nhiều lựa chọn tốt lúc này. "Tôi cho rằng các tòa nhà hạng B và C cuối cùng sẽ trở thành tài sản bị mắc kẹt cho đến khi chúng bị phá sản và được mua lại rẻ mạt", ông nói.
Anh Kỳ (tổng hợp)