Địa ốc là đầu mối sản xuất kinh doanh của hơn 30 ngành nghề khác nhau. Nhưng thị trường này, theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Công ty cổ phần bất động sản Toàn Cầu (GP Invest), đang khủng hoảng, thiếu cung, dư cầu, khiến giá nhà ở, nhất là chung cư bình dân tại đô thị lớn tăng. Sự lệch pha này, theo ông, 70% đến từ các vướng mắc pháp lý của dự án.
"Tháo gỡ được pháp lý thì tài chính vào bất động sản tự khắc thông. Dự án pháp lý chuẩn chỉnh sẽ thu hút tốt dòng vốn FDI, nhà băng không ngại ngần cho vay, khách hàng cũng yên tâm giao dịch", ông Hiệp nói tại toạ đàm hôm nay của Vietnam Finance.
Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw cũng nói thêm, quy định pháp luật liên quan đến bất động sản đang "rất nhiều nhưng thiếu rõ ràng, khó áp dụng".
Ông dẫn chứng, để hoàn thiện thủ tục chủ trương đầu tư một dự án bất động sản thường mất khoảng 3-4 năm do liên quan không ít vấn đề pháp lý khác nhau. Khâu này càng phức tạp trong bối cảnh pháp luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu... còn nhiều vướng mắc.
Thời gian thực hiện thủ tục pháp lý còn kéo dài vì thực trạng sợ trách nhiệm của cán bộ cơ quan Nhà nước, "bệnh" mà ông Hà nói có hiện tượng lan sang cán bộ ngân hàng, cán bộ thẩm định giá... Kết quả là, chi phí giá thành sản phẩm bị đội lên. Người tiêu dùng phải gánh chịu khoản chênh lệch này.
Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, người có 20 năm làm bất động sản, nói chưa khi nào thấy thị trường, doanh nghiệp khó khăn như bây giờ. Ông bổ sung một trong những "nút thắt" khiến dòng tiền vào thị trường bất động sản bị tắc là định giá đất để xác định tiền sử dụng đất.
Ông nói, đang có không ít doanh nghiệp "vỡ trận" vì tiền sử dụng đất. Hệ lụy là các địa phương cũng gặp khó trong việc thu ngân sách.
"Tôi biết có một tỉnh miền Bắc, dự tính tổng tiền sử dụng đất năm 2023 là hơn 12.000 tỷ đồng nhưng nay là tháng 12 mới thu được 1.100 tỷ đồng. Nguyên nhân là không mấy doanh nghiệp đóng vì còn phải khiến nại về cách tính cho ra kết quả quá cao", ông nói. Theo doanh nhân này, pháp luật đất đai cần rõ ràng về cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để "cán bộ yên tâm thực thi, doanh nghiệp tin tưởng thực hiện".
Một "cục máu đông" cản dòng tiền vào thị trường còn là trái phiếu doanh nghiệp. Cuối năm 2024, Nghị định 08 cho giãn, hoãn nợ trái phiếu hết hiệu lực. Điều này có nghĩa, áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vẫn là nỗi trăn trở lớn. Do đó, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng cần có giải pháp vực dậy niềm tin vào thị trường trái phiếu doanh nghiệp nói chung, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nói riêng. "Khách hàng có niềm tin vào thị trường trái phiếu, thị trường bất động sản trở lại là cơ hội phục hồi nền kinh tế", ông phân tích.
Không riêng vốn vào bất động sản, theo TS Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, vốn vào nền kinh tế ở các lĩnh vực khác cũng đang tắc.
11 tháng qua, dư nợ cho vay mới tăng 8,21%, cách xa mục tiêu 14,5% cả năm và thấp hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân lớn nhất là sức cầu yếu của nền kinh tế yếu, hoạt động kinh doanh khó khăn khiến khả năng hấp thụ vốn của doanh nghiệp suy giảm.
"Giữa lúc dòng tiền bị tắc không biết cho vay ở đâu, bất động sản được kỳ vọng là lựa chọn tốt để tiêu thụ vốn. Đây là cơ hội lớn để phục hồi lại thị trường bất động sản", ông Lê Xuân Nghĩa dự báo. Trong đó, theo ông, cần tập trung nguồn lực tài chính vào làm nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ vì thị trường này có dòng tiền tốt, nhu cầu ở thực cao nhưng chưa đáp ứng được.
Để làm được, ông đề xuất cơ chế tạo quỹ đất phải thông thoáng hơn; có thể chỉ định doanh nghiệp phát triển luôn thay vì đấu thầu. Ngoài ra, theo ông có thể loại bỏ quy định trần lợi nhuận 10% để thu hút doanh nghiệp vào xây dựng; đối tượng thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội nên mở rộng thêm; lãi suất vay mua nhà cũng chỉ nên ở mức 2,5% một năm.
Lê Quân