Giá nhà đất Thanh Trì hạ nhiệt, nhà đầu tư rút lui vì 'hết sóng lên quận'

Ba năm trước, ông Nguyễn Văn Phúc (42 tuổi, trú tại Hoàng Mai, Hà Nội) xuống tiền mua một lô đất hơn 60m2 ở xã Đại Áng, huyện Thanh Trì (cũ) với mục đích “lướt sóng” kiếm lời, kỳ vọng khu vực này sẽ lên quận. Lô đất nằm trong khu dân cư, cách đường lớn hơn 1km, ngõ rộng đủ cho ô tô nhỏ ra vào.

Giá thời điểm đó khoảng 85 triệu đồng/m2, tương đương hơn 5 tỷ đồng. Ông Phúc vay thêm ngân hàng, dự định bán đi thu lãi để trả nợ. Đến nay, khi Thanh Trì không lên quận, nhu cầu nhà đất khu vực này cũng giảm mạnh. Ông Phúc nói rằng giờ có người trả chỉ 75 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát, giá đất ở khu vực Đại Áng hiện dao động từ 65-110 triệu đồng/m2, tùy vị trí và hạ tầng. Những lô trong ngõ nhỏ, xa trục chính gần như “đóng băng” thanh khoản, trong khi đất mặt đường lớn hoặc gần các dự án vẫn giữ giá cao. Nhu cầu ở thực thấp, còn giới đầu tư đã rút gần hết.

Tương tự ông Phúc, một số nhà đầu tư khác cũng rao bán cắt lỗ để thu hồi vốn.

Tại khu Ngọc Hồi, một căn nhà 5 tầng diện tích 52m2 được chào bán 6,7 tỷ đồng, giảm khoảng 500 triệu đồng so với giá mua vào năm 2023. Hay khu vực Ngũ Hiệp, căn nhà 55m2 đang được rao bán 5 tỷ đồng, giảm gần 800 triệu đồng so với trước đây. Tại khu vực Tứ Hiệp, một căn 37m2 được rao 5,2 tỷ đồng, chủ nhà chấp nhận bán dưới giá vốn để trả nợ ngân hàng.

Ngay cả đất nền từng được coi là hàng hiếm cũng ghi nhận tình trạng cắt lỗ. Một lô đất 48m2 ở Đông Mỹ rao bán 5 tỷ đồng, tương đương khoảng 105 triệu đồng/m2, giảm hơn 30% so với thời điểm sốt đất trước khi triển khai dự án Vành đai 4.

Môi giới cho biết phần lớn giao dịch cắt lỗ tập trung vào nhóm đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, không chịu nổi lãi vay kéo dài.

Giá nhà đất Thanh Trì phân hóa mạnh

Theo khảo sát, giá nhà đất Thanh Trì có sự phân hóa giữa các khu vực trung tâm và vùng ven. Khu vực Văn Điển, Tân Triều và Thanh Liệt có hạ tầng thương mại, dịch vụ phát triển và kết nối giao thông thuận lợi. Tại đây, nhà mặt phố đang được rao bán từ 120-200 triệu đồng/m2, còn nhà trong ngõ ô tô dao động 85-135 triệu đồng/m2.

Riêng các tuyến chính như Phan Trọng Tuệ, Ngọc Hồi hoặc trục gần Vành đai 3, mức giá thực tế có thể cao hơn trung bình từ 10-15%.

Khu vực như Tả Thanh Oai, Tứ Hiệp, Tam Hiệp hay Ngũ Hiệp ghi nhận mức giá phổ biến 90-150 triệu đồng/m2 đối với nhà mặt phố và 65-100 triệu đồng/m2 với nhà ngõ ô tô. Khu vực này thanh khoản vẫn chưa cao do mật độ dân cư và dịch vụ còn hạn chế. Nhiều môi giới nhận định, biên độ tăng giá của nhóm này tương đối ổn định, chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thật hơn là đầu cơ.

Khu vực có giá nhà đất thấp hơn như Đông Mỹ, Duyên Hà, Văn Phúc và Yên Mỹ, dao động từ 70-110 triệu đồng/m2 đối với nhà mặt phố và chỉ 35-55 triệu đồng/m2 đối với nhà ngõ xe máy. Đây là những khu vực còn nhiều quỹ đất, hạ tầng giao thông đang trong giai đoạn hoàn thiện nên tiềm năng tăng giá trung hạn vẫn được đánh giá tích cực khi Vành đai 4 và các tuyến kết nối với Ngọc Hồi - Thường Tín đi vào hoạt động.

Ông Quyết (một môi giới nhà đất tại khu vực Thanh Trì) nhận xét, việc Thanh Trì không lên quận ít nhiều ảnh hưởng tới tâm lý nhà đầu tư. Mặt bằng giá nhà đất thời gian gần đây có xu hướng tăng nhẹ trở lại, đặc biệt ở các vị trí gần Vành đai 3 và Vành đai 4.

Tuy nhiên, lượng giao dịch thực tế không có nhiều đột biến như các khu vực đang “nóng” khác của Hà Nội như Đông Anh, Gia Lâm hay Hoài Đức. Người mua chủ yếu là khách tìm nơi ở thật, còn giới đầu tư gần như không mấy mặn mà.

Giải thích lý do bất động sản Thanh Trì kém sôi động, ông Đỗ Văn Tuấn - một nhà đầu tư, cho rằng khu vực này vẫn mang đậm yếu tố làng quê. Nhiều tuyến phố mới hình thành nhưng xung quanh vẫn là nhà thấp tầng, đường nhỏ, chưa có trung tâm thương mại hay khu phức hợp quy mô lớn.

Người dân chủ yếu làm nghề thủ công, buôn bán nhỏ hoặc đi làm tại các khu công nghiệp lân cận nên thu nhập nhìn chung chưa cao. Kinh tế địa phương chưa đủ mạnh để tạo ra nhu cầu mua bán, đầu tư hoặc cho thuê mang tính thương mại. Khi lực cầu nội sinh còn yếu, giá đất dù có tăng theo hạ tầng cũng khó sôi động.

Bên cạnh đó, việc phát triển đô thị gặp hạn chế do đặc điểm dân cư phân bố dày, nhiều làng cổ tồn tại lâu đời xen kẽ nhau, khiến quỹ đất lớn để triển khai dự án mới. Trong khi đó, giá đất một số khu vực của Thanh Trì tương đối cao, từ 80-100 triệu đồng/m2, bằng hoặc thậm chí cao hơn cả một số khu vực quận Hà Đông hoặc Long Biên (cũ).

Dù chưa thể bứt phá trong ngắn hạn, khu vực này vẫn được xem là vùng tiềm năng khi hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và các tuyến vành đai dần hình thành.

Phố Trần Duy Hưng: Đất vàng 1 tỷ đồng/m2, hết thời ‘phố nhà nghỉ’ Từng gắn với danh xưng 'phố nhà nghỉ', Trần Duy Hưng nay trở thành một trong những tuyến phố đắt đỏ bậc nhất Hà Nội. Giá nhà đất nhiều vị trí đắc địa chạm ngưỡng 1 tỷ đồng/m2.