Nhà mặt phố tiền tỷ khó bán, người mua dè chừng quy hoạch

Thanh khoản chững lại

Anh Nguyễn Đức Vinh, một môi giới bất động sản, cho biết một căn nhà phố tại khu vực Thanh Xuân rao bán từ cuối tháng 10/2025 với giá khoảng 15 tỷ đồng. Sau 8 tháng, căn nhà vẫn chưa thể sang tên. Chủ nhà phải hạ giá xuống còn hơn 12 tỷ đồng, tương đương giảm khoảng 20%.

Khảo sát thị trường cho thấy nhà mặt phố nhiều tuyến đường lớn đang được bán khá nhiều so với cách đây vài năm, nhưng tỷ lệ giao dịch thành công rất thấp.

Trên phố Nguyễn Trãi, giá chào bán dao động từ 350-650 triệu đồng/m2, tùy vị trí và khả năng khai thác thương mại. Một căn nhà diện tích 112m2 hiện được rao giá 48 tỷ đồng, tương đương khoảng 428 triệu đồng/m2. Trong khi đó, một tòa nhà 10 tầng rộng 140m2 được chào giá 78 tỷ đồng, tương đương khoảng 557 triệu đồng/m2.

Trên nhiều tuyến phố từng sầm uất, nơi trước đây rất hiếm nhà rao bán hoặc cho thuê, nay xuất hiện ngày càng nhiều biển chuyển nhượng. Phố Chùa Bộc từng là thiên đường thời trang, giá nhà mặt phố hiện dao động phổ biến từ 450-700 triệu đồng/m2, tùy vị trí, diện tích và hiện trạng tài sản.

Phân khúc nhà diện tích 40-70m2 có giá từ 480-580 triệu đồng/m2. Tòa nhà cao tầng được xây dựng hoàn chỉnh, có thang máy được chào bán từ 600-750 triệu đồng/m2.

Tại Phố Huế, giá nhà mặt phố hiện dao động từ khoảng 550 triệu đến hơn 1,3 tỷ đồng/m2, tùy vị trí, diện tích, mặt tiền và hiện trạng công trình.

Phân khúc nhà phố diện tích 50-100m2, phù hợp kinh doanh bán lẻ hoặc showroom, có giá phổ biến từ 650-920 triệu đồng/m2. Các tòa nhà văn phòng, khách sạn mặt tiền rộng, đang khai thác cho thuê ổn định, giá chào bán có thể đạt 900 triệu đến 1,35 tỷ đồng/m2.

Vì sao nhà mặt phố khó bán?

Theo ghi nhận từ các đơn vị môi giới, giá nhà mặt phố đã tăng mạnh trong giai đoạn 2024-2025 và hiện vẫn duy trì ở mức cao. Dù lượng nhà mặt phố rao bán gia tăng, thanh khoản vẫn ở mức thấp.

Anh Nguyễn Đức Vinh, một môi giới bất động sản, cho biết nguyên nhân lớn nhất là sự thay đổi trong mô hình kinh doanh. Sự phát triển của thương mại điện tử và livestream bán hàng khiến nhiều doanh nghiệp không còn phụ thuộc vào mặt bằng mặt phố đắt đỏ. Họ chuyển sang các khu đô thị để thuê làm văn phòng, kho hàng và bán hàng online với chi phí thấp hơn.

Trong khi đó, hiệu quả đầu tư nhà mặt phố không còn hấp dẫn như trước. Giá bất động sản vẫn ở mức cao trong khi lợi suất cho thuê không tăng tương xứng. Do đó, nhiều nhà đầu tư, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính, cân nhắc lại kế hoạch xuống tiền.

Ngoài ra, thông tin về kế hoạch mở rộng một số tuyến đường nội đô cũng khiến nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn. Nhà đầu tư e ngại nhà đất có thể nằm trong diện giải tỏa hoặc bị ảnh hưởng bởi quy hoạch nên thường chọn đứng ngoài quan sát thay vì giao dịch ngay.

Tuy nhiên, ông Hoàng Kim, đại diện một đơn vị môi giới bất động sản nhà phố, cho rằng xét về dài hạn, nhà mặt phố là loại hình bất động sản có giá trị bền vững nhờ lợi thế đặc biệt về vị trí, khả năng vừa khai thác kinh doanh, cho thuê, vừa tích lũy tài sản.

Theo ông Hoàng Kim, với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, ít phụ thuộc vào vốn vay và am hiểu từng khu vực, giai đoạn thanh khoản chậm có thể là cơ hội để đàm phán mức giá tốt hơn.

Ngược lại, với những người mới tham gia thị trường hoặc chưa có nhiều kinh nghiệm, việc đầu tư nhà mặt phố cần được cân nhắc kỹ. Đây là phân khúc có giá trị giao dịch lớn, thời gian mua bán thường kéo dài và chịu tác động đáng kể từ quy hoạch cũng như sự thay đổi của hoạt động kinh doanh. Nếu không có nguồn lực tài chính đủ mạnh hoặc chưa hiểu rõ khu vực dự định đầu tư, người mua có thể đối mặt với áp lực dòng tiền và khó đạt hiệu quả như kỳ vọng.

Nhà trong ngõ bất ngờ thành mặt phố nhờ Vành đai 2,5, giá rao bán tới 500 triệu/m2 Nhờ dự án Vành đai 2,5, nhiều căn nhà từng nằm sâu trong ngõ ở khu vực Khương Đình bất ngờ trở thành nhà mặt đường. Không ít căn hiện được rao bán với giá lên tới 500 triệu đồng/m2.