Chi phí vốn duy trì ở mức cao cùng khoảng cách định giá giữa bên mua và bán khiến hoạt động M&A bất động sản trở nên chọn lọc hơn trong nửa đầu năm.
Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục chảy mạnh vào Việt Nam trong nửa đầu năm nay, nhưng bất động sản không còn là lĩnh vực thu hút vốn một cách dễ dàng như giai đoạn trước. Thay vào đó, các quỹ đầu tư ngày càng thận trọng hơn, chỉ ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền và tiềm năng khai thác ngay.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký trong 6 tháng đầu năm đạt 34,65 tỷ USD, tăng 61% so với cùng kỳ năm ngoái. Vốn giải ngân đạt khoảng 11,72 tỷ USD, tăng 8,1% và là mức cao nhất trong nửa đầu năm của 5 năm trở lại đây.
Tuy nhiên, phần lớn dòng vốn ngoại vẫn tập trung vào lĩnh vực sản xuất và chế biến chế tạo, chiếm khoảng 82,6% tổng vốn đăng ký. Trong khi đó, bất động sản chỉ chiếm khoảng 7,4%, phản ánh tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư đối với hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A).
Theo báo cáo từ JLL Việt Nam, môi trường lãi suất toàn cầu vẫn neo ở mức cao, chi phí xây dựng gia tăng cùng những bất ổn địa chính trị khiến nhiều quỹ đầu tư đánh giá lại chiến lược tại Việt Nam. Thay vì chấp nhận rủi ro phát triển dự án từ đầu, họ ưu tiên mua lại những tài sản đã hình thành hoặc các dự án có thể triển khai trong thời gian ngắn nhằm kiểm soát rủi ro và tối ưu hiệu quả sử dụng vốn.
Khẩu vị đầu tư cũng vì thế có sự thay đổi đáng kể. Các dự án được săn đón hiện nay phải đáp ứng đồng thời nhiều tiêu chí như pháp lý minh bạch, vị trí thuận lợi, kết nối hạ tầng tốt, chủ đầu tư uy tín và có khả năng tạo dòng tiền ổn định. Quy trình thẩm định được thực hiện kỹ lưỡng hơn trước, với trọng tâm là chất lượng tài sản và hiệu quả vận hành thay vì chỉ kỳ vọng vào dư địa tăng giá.
Ông Tạ Mỹ Bách, Giám đốc Thị trường vốn JLL Việt Nam, cho biết chiến lược đầu tư đang dịch chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang tập trung vào giá trị khai thác thực tế. Theo ông, trong bối cảnh chi phí vốn còn cao, các nhà đầu tư ngày càng ưu tiên những dự án có khả năng tạo dòng tiền ổn định, sở hữu lợi thế cạnh tranh dài hạn và đáp ứng các tiêu chuẩn phát triển bền vững.
Đây cũng là những yếu tố chuyên gia JLL dự báo sẽ quyết định khả năng thu hút vốn ngoại của thị trường trong thời gian tới.
Trên thực tế, xu hướng này cũng được phản ánh qua các thương vụ M&A diễn ra trong nửa đầu năm. Thay vì tìm kiếm các quỹ đất mới hoặc những dự án còn nhiều vướng mắc pháp lý, nhà đầu tư tập trung vào các tài sản đã hình thành, có thể tiếp tục triển khai hoặc khai thác trong thời gian ngắn.
Xu hướng đầu tư thận trọng cũng được phản ánh qua các thương vụ M&A nửa đầu năm. Phần lớn giao dịch tập trung vào các dự án đã có pháp lý, đang triển khai hoặc có thể nhanh chóng đưa vào khai thác, thay vì quỹ đất mới. Phân khúc nhà ở ghi nhận nhiều thương vụ nhất, trong khi các dự án quy mô lớn chủ yếu được thực hiện dưới hình thức hợp tác phát triển hoặc chuyển nhượng một phần vốn.
Tiêu biểu là DIC Corp chuyển nhượng bốn phân khu tại Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (Đồng Nai) với tổng giá trị hơn 116 triệu USD. Tại dự án Eco Smart City (Thủ Thiêm, TP HCM), Lotte Properties được chấp thuận chuyển nhượng tối đa 35% vốn góp và sau đó Phát Đạt ký biên bản ghi nhớ, đặt cọc khoảng 34 triệu USD để tham gia dự án.
Một số thương vụ khác như TT Capital cùng các đối tác Nhật Bản mua khu đất tại Nhà Bè, hay OBC Holdings và Bcons Group nhận chuyển nhượng các dự án tại Bình Dương cũng đều tập trung vào những tài sản đã có nền tảng phát triển, thay vì quỹ đất còn nhiều rủi ro pháp lý.
Ở các phân khúc khác, các thương vụ cũng hướng đến những tài sản có khả năng khai thác ngay. Kinh Bắc mua lại hai doanh nghiệp để gián tiếp sở hữu dự án văn phòng - thương mại tại Hà Nội; SC Capital Partners thâu tóm Fusion Hotel Group, còn Viconship mua 65% cổ phần Harbour City để phát triển dự án bất động sản công nghiệp tại Hải Phòng. Điểm chung của các giao dịch là hướng tới những tài sản có khả năng khai thác hoặc tiếp tục phát triển ngay.
Theo JLL, dù hoạt động M&A vẫn được duy trì, trở ngại lớn nhất hiện nay không nằm ở nhu cầu đầu tư mà là khoảng cách kỳ vọng về giá giữa bên bán và bên mua. Trong khi nhiều chủ đầu tư vẫn kỳ vọng mức định giá phản ánh triển vọng phục hồi của thị trường, các quỹ đầu tư quốc tế lại giữ quan điểm thận trọng sau giai đoạn kinh tế toàn cầu biến động.
Bên cạnh đó, thời hạn sử dụng đất còn lại của dự án cũng đang trở thành tiêu chí được các nhà đầu tư xem xét kỹ trước khi quyết định rót vốn, nhất là với các tài sản sắp hết thời hạn giao hoặc thuê đất.
JLL dự báo hoạt động M&A bất động sản sẽ tiếp tục duy trì ổn định trong nửa cuối năm. Tuy nhiên, dòng vốn có thể vẫn tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, chất lượng tài sản tốt và khả năng tạo dòng tiền, thay vì mở rộng sang các tài sản mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá.
Phương Uyên