Mua căn hộ chung cư, nhận về condotel
Theo trình bày của bà H. (trú tại Hà Nội), tháng 5/2017, bà đã ký hợp đồng mua một căn hộ thuộc dự án Hòa Bình Green Đà Nẵng (trên địa bàn quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng trước đây), do Công ty B. làm chủ đầu tư với giá hơn 1,56 tỷ đồng.
Đến tháng 10/2017, bà tiếp tục ký hợp đồng cho chính Công ty B. thuê lại căn hộ để khai thác kinh doanh, đổi lại doanh nghiệp cam kết chi trả thu nhập định kỳ từ đầu năm 2018.
Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bà H. cho rằng Công ty B. đã có nhiều vi phạm nghiêm trọng. Cụ thể, công ty ký hợp đồng bán “căn hộ chung cư” với mục đích sử dụng để ở và kinh doanh, nhưng thực tế toàn bộ sản phẩm của dự án là căn hộ du lịch (condotel).
Bà H. cũng cho biết dù đã nhận bàn giao căn hộ từ năm 2017 nhưng đến thời điểm xét xử vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu như cam kết. Theo bà, dự án chỉ được cơ quan chức năng cho phép sử dụng đất trong thời hạn 50 năm, trong khi doanh nghiệp lại quảng bá và cam kết người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận với thời hạn lâu dài.
Ngoài ra, Công ty B. còn không thanh toán hơn 376 triệu đồng là khoản lợi nhuận cam kết trong các năm 2020, 2021 và 2022. Việc này khiến bà H. gặp khó khăn tài chính, trong đó có nghĩa vụ trả nợ khoản vay ngân hàng dùng để mua căn hộ.
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do bên mua bị lừa dối khi xác lập giao dịch. Ảnh minh họa: Hoàng Hà
Phía Công ty B. cho rằng dự án được phê duyệt là nhà ở và việc chậm cấp giấy chứng nhận xuất phát từ các nguyên nhân liên quan đến thủ tục hành chính.
Đối với khoản lợi nhuận cam kết, công ty cho biết hoạt động kinh doanh bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 nên gặp khó khăn trong việc thanh toán cho khách hàng. Công ty không đồng ý chấm dứt hợp đồng và khẳng định chưa vi phạm các nghĩa vụ cơ bản đã thỏa thuận.
Tại phiên xử sơ thẩm, TAND quận Ba Đình (nay là TAND khu vực 1 - Hà Nội) tuyên hợp đồng mua bán căn hộ giữa Công ty B. và bà H. vô hiệu do giao dịch được xác lập trên cơ sở bị lừa dối.
Tòa xác định lỗi hoàn toàn thuộc về Công ty B., đồng thời buộc doanh nghiệp hoàn trả cho bà H. toàn bộ số tiền mua căn hộ hơn 1,56 tỷ đồng và bồi thường thiệt hại hơn 761 triệu đồng. Tổng số tiền phải thanh toán là hơn 2,32 tỷ đồng.
Không đồng ý với phán quyết này, Công ty B. kháng cáo.
Từ cam kết sở hữu lâu dài đến thực tế chỉ còn 50 năm
Tại phiên phúc thẩm, bà H. cho rằng khi ký hợp đồng vào tháng 5/2017, Công ty B. đã cung cấp cho bà giấy tờ thể hiện quyền sử dụng đất lâu dài và cam kết sẽ cấp giấy chứng nhận sở hữu căn hộ lâu dài cho khách hàng.
Tuy nhiên, trước thời điểm ký kết hợp đồng, cơ quan có thẩm quyền đã ban hành quyết định điều chỉnh thời hạn sử dụng đất của dự án từ lâu dài xuống còn 50 năm. Theo bà H., việc không công khai thông tin này khiến bà hiểu sai về bản chất pháp lý của dự án và quyết định đầu tư.
Trong khi đó, Công ty B. tiếp tục khẳng định căn hộ tại dự án là căn hộ chung cư có thể sử dụng để ở và kinh doanh, đồng thời cho rằng các thông tin pháp lý liên quan đã được viện dẫn trong hợp đồng để người mua tham khảo.
Tuy nhiên, Hội đồng xét xử TAND TP Hà Nội nhận định Công ty B. đã không minh bạch trong việc cung cấp thông tin về thời hạn sử dụng đất của dự án.
Mặc dù đã có quyết định của cơ quan nhà nước xác định thời hạn sử dụng đất là 50 năm, doanh nghiệp vẫn cung cấp cho khách hàng giấy tờ thể hiện thời hạn sử dụng lâu dài và đưa vào hợp đồng các cam kết liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận sở hữu lâu dài.
Việc cung cấp thông tin không đầy đủ đã khiến người mua hiểu sai về đối tượng giao dịch và quyền lợi của mình.
Tòa cũng xác định đến thời điểm xét xử phúc thẩm, Công ty B. vẫn chưa hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết để cấp giấy chứng nhận cho người mua như cam kết. Các lý do doanh nghiệp đưa ra về việc dự án thuộc diện điều tra hoặc gặp vướng mắc từ cơ quan chức năng đều không được chứng minh.
Từ đó, TAND TP Hà Nội bác kháng cáo của Công ty B., giữ nguyên bản án sơ thẩm, xác định hợp đồng mua bán căn hộ vô hiệu. Công ty B. phải hoàn trả cho bà H. tiền mua căn hộ và bồi thường thiệt hại với tổng số tiền hơn 2,32 tỷ đồng.
(Tham khảo Bản án số 425/2023/DS-PT ngày 30/8/2023 của TAND TP Hà Nội)