Tại cuộc họp chiều 21/9 của Chính phủ và các ngân hàng, Chủ tịch Ngân hàng ACB Trần Hùng Huy cho rằng, các Luật Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản ban hành mới trong năm nay mang đến nhiều thay đổi quan trọng và tác động tích cực đến thị trường bất động sản.
Song, theo ông Huy, các tổ chức tín dụng mong muốn có thêm hướng dẫn chi tiết trong việc nhận thế chấp bất động sản. Cụ thể, liên quan đến đất sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp sẽ phải trả tiền thuê đất hàng năm. Nhưng Luật Đất đai 2024 chỉ quy định quyền chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Luật không quy định về thế chấp quyền thuê trong hợp đồng thuê đất.
"Việc này gây ảnh hưởng, hạn chế cho các tổ chức tín dụng trong xác định giá trị đất thuê hàng năm trong khu công nghiệp", ông nói, cho biết việc xác định này sẽ phải tùy thuộc vào sự hợp tác của chủ đầu tư do liên quan đến rủi ro pháp lý khi xử lý tài sản bảo đảm.
Trong khi đó, theo lãnh đạo ACB, nhu cầu thị trường cho vay với lĩnh vực này rất lớn. Thực tế, bất động sản trong khu công nghiệp đang giữ vị trí hàng đầu trong cả năm 2023 và tiếp tục tăng trưởng trong nửa đầu năm nay nhờ chính sách đẩy mạnh đầu tư công và tiềm năng lớn từ dòng vốn FDI.
Theo ông Huy, trường hợp có hướng dẫn rõ ràng cho phép việc nhận thế chấp quyền tài sản là quyền thuê trong hợp đồng thuê đất sẽ giúp các doanh nghiệp tận dụng tối đa nguồn lực, huy động thêm nguồn vốn. Ngược lại, việc này cũng tạo cơ sở pháp lý đầy đủ cho tổ chức tín dụng khi nhận tài sản bảo đảm là đất thuê trả tiền hàng năm.
Tương tự, đất sản xuất kinh doanh sẽ được doanh nghiệp trả tiền thuê một lần hoặc giao đất có thu tiền. Luật Đất đai 2024 hiện quy định về cho phép nhận thế chấp dự án đầu tư có mục đích kinh doanh được Nhà nước miễn, giảm tiền sử dụng, thuê đất.
Tuy nhiên, việc thế chấp này chỉ được thực hiện khi doanh nghiệp đã nộp lại cho nhà nước một khoản tiền tương ứng với thời gian đã được miễn, giảm. Đến nay, nhà chức trách cũng chưa có hướng dẫn xác định khoản tiền này, cũng như thời gian phải đóng.
"Số tiền này có bị tính lãi suất chậm thanh toán hay những yếu tố tác động khác hay không? Sự khác biệt về thời điểm sẽ dẫn đến các con số khác nhau", Chủ tịch Trần Hùng Huy chia sẻ.
Cũng theo ông Huy, hiện các tổ chức tín dụng và các cơ quan liên quan như công chứng, đăng ký quyền sử dụng đất, giao dịch đảm bảo đang lúng túng trong việc xử lý. Việc này đang ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của doanh nghiệp.
"Chúng tôi rất mong Chính phủ, các bộ ngành liên quan sớm ban hành các Nghị định, Thông tư hướng dẫn các vấn đề trên. Theo đó, tổ chức tín dụng và khách hàng có thể tận dụng tối đa nguồn lực, tài sản để mở rộng và phát triển kinh doanh", Chủ tịch ACB Trần Hùng Huy phát biểu.
Tại Hội nghị, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường Đỗ Đức Duy cho biết nội dung này đã được quy định cụ thể tại Luật Đất đai 2024. Theo đó, các tổ chức được nhà nước giao, cho thuê đất có thu tiền sử dụng để kinh doanh nhưng được miễn hoặc giảm khoản tiền này sẽ có quyền, nghĩa vụ giống các trường hợp không được miễn giảm.
"Trong quá trình sử dụng làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng sẽ không ảnh hưởng gì đến quyền, nghĩa vụ. Chỉ khi tổ chức đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc đem góp vốn quyền sử dụng đất, nhà nước sẽ thu lại khoản tiền tương ứng với khoản đã miễn giảm khi giao, cho thuê đất", Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho hay.
Ngoài kiến nghị của ACB, đại diện Ngân hàng TPBank đề xuất cho phép các nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không phải đất ở được đầu tư dự án nhà ở thương mại. Để thực hiện, dự án này cũng phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, sử dụng đất.
Tuy nhiên, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết Luật Đất đai 2024 không quy định vấn đề này. Luật chỉ quy định với các dự án quy mô lớn, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, xã hội, nhà nước sẽ thu hồi và thực hiện đấu thầu, đấu giá cho nhà đầu tư.
Với trường hợp khác, không thuộc diện nhà nước thu hồi, Luật chưa quy định nhà đầu tư được chuyển nhượng hoặc đang có quyền sử dụng đất nhưng không phải đất ở thì được phép thực hiện dự án nhà ở xã hội.
"Từ thực tế đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ đạo", ông nói. Theo Bộ trưởng, cơ quan này đang xây dựng Nghị quyết về việc thí điểm thực hiện các dự án nhà ở thương mại thông qua nhận chuyển quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất. Nghị định này sẽ gồm các trường hợp như TPBank đề xuất, cả đất nông nghiệp, phi nông nghiệp, không phải là đất ở.
"Chúng tôi hy vọng, tới đây khi trình Quốc hội và được thông qua sẽ tháo gỡ được cho rất nhiều doanh nghiệp, địa phương. Hiện dự thảo Nghị quyết này đã qua bước thẩm định của Bộ Tư pháp. Dự kiến, trong tuần tới sẽ báo cáo Chính phủ để xin ý kiến trình Quốc hội thông qua", Bộ trưởng cho biết.
Phương Dung