Chuyên gia cho rằng dư địa tăng giá của các dự án bất động sản đang thu hẹp khi mặt bằng đã ở mức cao, sức mua trở nên chọn lọc hơn và nguồn cung dần cải thiện.
Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định thị trường nhà ở đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, khi khả năng định giá của chủ đầu tư không còn dựa hoàn toàn vào chi phí phát triển dự án và biên lợi nhuận mà ngày càng phụ thuộc sức mua cũng như khả năng hấp thụ của thị trường.
Theo bà, nhiều năm qua, nguồn cung khan hiếm cùng những vướng mắc pháp lý kéo dài khiến giá nhà liên tục leo thang, tạo điều kiện để doanh nghiệp chuyển phần lớn chi phí đầu vào sang giá bán nhằm bảo toàn lợi nhuận.
Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đã thay đổi. Sau nhiều năm tăng mạnh, mặt bằng giá nhà đã ở vùng cao, trong khi lãi suất vay mua nhà vẫn neo ở mức cao và người mua ngày càng cân nhắc kỹ khả năng tài chính. Điều đó khiến doanh nghiệp không còn nhiều dư địa để tiếp tục tăng giá nhằm bù đắp chi phí phát triển dự án như trước.
"Chi phí đất, xây dựng và vốn có thể tiếp tục tăng, nhưng điều đó không đồng nghĩa giá bán sẽ tăng tương ứng. Khả năng hấp thụ của thị trường mới là yếu tố quyết định doanh nghiệp có thể định giá đến đâu", bà Trang nói.
CEO JLL Việt Nam cho rằng sự thay đổi lớn nhất đến từ phía cầu. Sau hơn hai thập kỷ phát triển, người mua hiện nay không còn xuống tiền dựa trên kỳ vọng giá nhà sẽ tiếp tục tăng mà quan tâm nhiều hơn đến giá trị thực của sản phẩm, chất lượng quy hoạch, khả năng khai thác và mức giá có tương xứng với những gì nhận được hay không.
Bên cạnh đó, thông tin thị trường ngày càng minh bạch giúp người mua dễ dàng so sánh giữa các dự án, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm, tiện ích và chính sách bán hàng thay vì chỉ dựa vào đà tăng giá.
Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng các chủ đầu tư đang chịu áp lực kép khi chi phí phát triển dự án tiếp tục tăng nhưng khả năng hấp thụ của thị trường suy giảm. Trong bối cảnh đó, ưu tiên của doanh nghiệp không còn là tối đa hóa lợi nhuận mà là duy trì thanh khoản và dòng tiền.
Theo ông, diễn biến trên thị trường sơ cấp thời gian qua phản ánh khá rõ xu hướng này. Dù giá đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn đều tăng, phần lớn dự án mở bán vẫn giữ mặt bằng ổn định hoặc chỉ điều chỉnh nhẹ, thay vì liên tục tăng mạnh như các giai đoạn trước.
Thay vì tăng giá bán, nhiều chủ đầu tư lựa chọn chia sẻ áp lực chi phí với khách hàng thông qua các chương trình chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc hoặc kéo dài tiến độ thanh toán.
"Việc giữ giá bán ổn định nhưng đồng thời triển khai các chương trình hỗ trợ tài chính cho thấy doanh nghiệp đang chủ động "gánh" một phần chi phí gia tăng thay vì cộng toàn bộ vào giá bán", ông Thắng nói.
Theo ông, trong giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng, doanh nghiệp có thể điều chỉnh giá để bù đắp chi phí và bảo toàn lợi nhuận nhờ thanh khoản dồi dào. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá đã ở mức cao và người mua trở nên thận trọng hơn, chiến lược này không còn hiệu quả.
Ông Thắng cho rằng sự thay đổi trên phản ánh thị trường đang vận hành theo hướng thực chất hơn, khi khả năng hấp thụ trở thành yếu tố quyết định hiệu quả dự án. Muốn duy trì thanh khoản, nhiều chủ đầu tư buộc phải chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận, đổi lấy dòng tiền và tốc độ bán hàng.
Dự báo về thị trường thời gian tới, JLL nhận định thách thức lớn nhất của các chủ đầu tư sẽ không còn là thiếu nguồn cung mà là cân bằng giữa chi phí phát triển dự án và sức hấp thụ của thị trường.
Đơn vị này dự báo trong khoảng 5 năm tới, khu vực phía Nam sẽ có thêm khoảng 40.000 căn hộ từ các dự án đã được quy hoạch hoặc công bố. Dù quy mô này chỉ tương đương lượng căn hộ từng được chào bán tại riêng TP HCM giai đoạn 2014-2015, theo JLL đây là tín hiệu cho thấy tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ từng bước được cải thiện.
"Câu chuyện khan hiếm nguồn cung có lẽ sẽ không còn là vấn đề quá lớn trong khoảng 5 năm tới, thay vì tiếp tục là nút thắt lớn nhất của thị trường như những năm gần đây", bà Trang nói.
Theo bà, khi nguồn cung dần cải thiện và người mua có thêm lựa chọn, dư địa tăng giá của các chủ đầu tư sẽ tiếp tục thu hẹp. Trong chu kỳ mới, giá bán sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào sức mua và giá trị thực của sản phẩm thay vì chỉ phản ánh sự gia tăng của chi phí đầu vào.
Điều này cũng đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ phải chấp nhận chia sẻ một phần áp lực chi phí với khách hàng thông qua việc tối ưu biên lợi nhuận hoặc tăng các chính sách hỗ trợ tài chính để duy trì thanh khoản.
Phương Uyên