Anh Nguyễn Văn Khương (32 tuổi, xã Bến Hải, Quảng Trị) gửi câu hỏi: “Do đi làm ăn xa nên tôi nhờ anh trai đứng tên sổ đỏ khi mua mảnh đất trị giá 1,8 tỷ đồng. Toàn bộ số tiền mua đất đều do tôi chuyển khoản. Nay gia đình phát sinh mâu thuẫn, anh trai nói mảnh đất là của anh vì giấy tờ mang tên anh. Trong trường hợp này, tôi có thể đòi lại quyền sở hữu không?”.
Luật sư Lê Văn Kiên, Trưởng Văn phòng luật sư Ánh sáng Công lý, trả lời: Việc nhờ anh trai đứng tên sổ đỏ khi mua đất tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Theo khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, người đứng tên trên Giấy chứng nhận là người được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Điều này có nghĩa: về mặt pháp lý, anh trai bạn là người có toàn quyền với thửa đất, dù người bỏ tiền thực tế là bạn.
Nếu xảy ra tranh chấp, bước đầu tiên bắt buộc là hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất, chỉ khi hòa giải không thành, bạn mới có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa án.
Nhiều người nhờ người khác đứng tên sổ đỏ khi mua nhà đất. Ảnh minh hoạ.
Tuy nhiên, để đòi lại quyền sở hữu, bạn phải chứng minh rằng mình mới là người mua thực sự và việc nhờ anh trai đứng tên chỉ mang tính tạm thời. Những chứng cứ quan trọng có thể dùng gồm: thỏa thuận nhờ đứng tên (nếu có), tin nhắn, email, ghi âm trao đổi, lời khai của người làm chứng và các chứng từ chuyển tiền khi thanh toán mua đất.
Luật sư lưu ý sao kê chuyển khoản chỉ chứng minh bạn đã chuyển tiền cho anh trai, không đủ để xác định giữa hai người có quan hệ mua bán hay thỏa thuận đứng tên giùm.
Nếu anh trai không hợp tác sang tên, bạn có quyền khởi kiện. Tuy nhiên, thực tiễn xét xử cho thấy các tranh chấp dạng này thường kéo dài và phức tạp, bởi người đứng tên sổ đỏ luôn ở vị trí pháp lý thuận lợi hơn. Nhiều trường hợp người bỏ tiền mua nhưng không đứng tên đã mất hẳn quyền với tài sản vì không cung cấp đủ chứng cứ chứng minh việc nhờ đứng tên hộ.
Luật sư Kiên nhấn mạnh: “Phương án tốt nhất là bạn nên thương lượng với anh trai để thực hiện thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất một cách hợp pháp. Nếu không thể thỏa thuận, bạn vẫn có thể khởi kiện, nhưng cần chuẩn bị hồ sơ chứng cứ thật kỹ để bảo vệ quyền lợi của mình".
Về vấn đề này, luật sư Đặng Văn Cường (giảng viên Luật hình sự, Khoa Luật và Lý luận chính trị, Đại học Thủy Lợi) cũng cho biết: Về nguyên tắc, người ký hợp đồng nhận chuyển nhượng và được cấp sổ đỏ là người được pháp luật bảo vệ. Tuy nhiên, nếu có tranh chấp và người đứng tên không chứng minh được mình là người thực tế thanh toán tiền mua bất động sản, tòa có thể công nhận quyền sở hữu cho người bỏ tiền, miễn là họ đủ điều kiện đứng tên theo luật.
Trường hợp người nhờ đứng tên có tranh chấp và khởi kiện, họ có thể thắng kiện nếu chứng minh được ba yếu tố: có thỏa thuận nhờ đứng tên, mình là người bỏ tiền và mình đủ điều kiện pháp lý để đứng tên. Nếu giá trị bất động sản tăng lên theo thời gian, họ phải thanh toán phần công sức quản lý, gìn giữ cho người đứng tên theo đúng án lệ 02/2016/AL. Ngược lại, nếu không chứng minh được nguồn tiền hoặc thỏa thuận nhờ đứng tên, người khởi kiện sẽ thua kiện và mất quyền đòi lại tài sản.
Ở những trường hợp đặc thù, chẳng hạn người Việt Nam ở nước ngoài tại thời điểm giao dịch chưa đủ điều kiện sở hữu nhà ở, dù chứng minh được mình bỏ tiền, họ cũng chỉ được nhận lại giá trị bằng tiền thay vì nhận chính bất động sản. Đồng thời, vẫn phải thanh toán khoản công sức cho người đứng tên.
Luật sư Cường cho rằng rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sổ đỏ là rất lớn bởi toàn bộ quyền sở hữu phụ thuộc vào khả năng chứng minh sau này của người bỏ tiền. Ông khuyến cáo chỉ nên thực hiện việc này trong trường hợp bất đắc dĩ và phải lập văn bản thỏa thuận rõ ràng để tránh tranh chấp dẫn đến mất cả tài sản lẫn tiền bạc.