Ông Hữu Hải, 61 tuổi, quận Ba Đình, rao bán căn nhà tầng một trong khu tập thể Thành Công (hơn 40 năm tuổi) từ tháng 1. Căn nhà có diện tích sử dụng 80 m2 dù trên sổ đỏ chỉ 40 m2. Cuối 2023, ông mua căn nhà này để đầu tư với giá 3,4 tỷ đồng, chưa gồm chi phí sơn sửa, cải tạo gần 200 triệu. Giá hiện tại được ông rao lên đến 6 tỷ đồng, tương đương 150 triệu đồng mỗi m2 theo diện tích thực.
Ông Hải nói căn này nằm ở vị trí tốt, mặt tiền rộng rãi, thuận tiện di chuyển, kinh doanh nên giá đắt hơn tầng cao. Người mua có thể cho thuê, thu về 8-9 triệu đồng một tháng. Ông cho biết thêm cuối năm ngoái, một căn hộ tầng 4 cùng khu, diện tích 34 m2 (diện tích sử dụng 70 m2) được bán giá 3,5 tỷ đồng, tức khoảng 103 triệu đồng mỗi m2.
Thành Công là một trong 10 khu chung cư cũ được Hà Nội đặt mục tiêu cải tạo giai đoạn 2021-2025. Mới đây, thành phố đồng ý cho quận Ba Đình nghiên cứu phương án nâng chiều cao tối đa lên 40 tầng với khu tập thể cũ Thành Công khi tái thiết. Nhiều khu tập thể cũ khác có tuổi đời vài chục năm cũng được thành phố duyệt nhiệm vụ quy hoạch cải tạo, gồm Nghĩa Tân, Kim Liên, Trung Tự và Khương Thượng.
Theo ghi nhận của VnExpress, giá bán nhiều căn tập thể "ăn theo" thông tin cải tạo đã tiếp tục leo thang, lên đến 90-120 triệu đồng mỗi m2. Tại khu chung cư cũ Khương Thượng (50 năm tuổi), quận Đống Đa, một căn có diện tích thực 38 m2 được chào hơn 90 triệu đồng một m2. Chủ nhà cho hay diện tích sử dụng căn này gấp đôi, thêm phần ban công trước nhà rộng 8 m2.
Hay tại khu tập thể Nghĩa Tân (xây dựng năm 1987), một căn tầng 3, diện tích 26 m2 cơi nới lên 60 m2 được chào 3,5 tỷ đồng. Căn này gồm hai phòng ngủ, một nhà vệ sinh, đã được cải tạo, sơn sửa.
Chủ nhà rao giá cao khiến phân khúc nhà tập thể rơi vào cảnh khó giao dịch. Đức Việt, một môi giới chuyên khu vực trung tâm Hà Nội cho hay ba tháng đầu năm, nhiều căn được chủ nhà "hét" giá vượt trăm triệu đồng mỗi m2.
Việt đang môi giới một căn tầng 5 tại khu tập thể Trung Tự (xây năm 1972-1975) ở quận Đống Đa. Căn này đã được cơi nới lên 75 m2, giá 3,5 tỷ đồng. Chủ nhà sơn sửa, đầu tư thêm nội thất cơ bản. Rao bán nửa năm nay, căn này chưa tìm được chủ mới vì ở tầng cao nhất mà khu nhà chỉ có thang bộ.
Một căn khác tại Nghĩa Tân được môi giới này chào bán ba tháng qua vẫn chưa "chốt" khách mua. Căn này ở tầng một, diện tích sổ khoảng 32 m2 nhưng sau cơi nới rộng gấp đôi. Cuối năm ngoái, giá bán khoảng 4 tỷ đồng. Sau thông tin thành phố duyệt nhiệm vụ quy hoạch xây dựng lại tập thể Nghĩa Tân, chủ nhà tăng giá lên 4,6 tỷ đồng, tương đương 144 triệu đồng một m2. Chủ nhà cho hay căn này có thể cho thuê mặt để kinh doanh, buôn bán quanh 12-14 triệu đồng một tháng.
"Nhiều nhà tập thể được chủ nhà mua đầu tư và giờ họ muốn 'chốt lời', nhưng giá đắt hơn chung cư thương mại nên khó tìm khách sang nhượng", Việt chia sẻ.
Ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc sàn giao dịch địa ốc có trụ sở tại quận Cầu Giấy, cho biết nhiều khu tập thể trung tâm Thủ đô đã tăng giá bán thêm 30-40% sau một năm. Đà tăng này "ăn theo" diễn biến tăng nhiệt của bất động sản trung tâm.
Ông lý giải, nhiều dự án mới ở Đông Anh, Gia Lâm, cách trung tâm 10-15 km có giá bán nhỉnh trăm triệu đồng mỗi m2 khiến các tài sản ở quận nội đô "càng đắt hơn". Chưa kể, nhiều căn tập thể đã được nhà đầu tư "ôm hàng" từ giai đoạn trước, giờ họ bán ra với giá chênh cao hơn.
Tuy nhiên, do tuổi đời lên đến nửa thế kỷ, giá bán đắt khiến nhà tập thể thanh khoản chậm nhiều tháng qua. Giám đốc sàn giao dịch này cho hay những căn nhà có giá trên 3,5-4 tỷ đồng rất khó bán bởi người mua có nhiều lựa chọn thay thế.
Đặc điểm nữa khiến căn hộ tập thể cũ khó "chốt" giao dịch, theo ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc quốc tế Hồ Tây, các khu này thường cơi nới diện tích 1,5-2 lần so với trên sổ đỏ. Vì thế, đơn giá mỗi m2 nếu tính theo diện tích trên sổ sẽ rất cao, cạnh tranh với chung cư cao cấp xây mới.
Ông cho hay, trước đây, nhà tập thể được nhiều người có tài chính vừa phải ưa chuộng. Bởi họ chấp nhận không gian sống xập xệ, xuống cấp để lấy vị trí ở trung tâm thuận tiện cho sinh hoạt, làm việc. Khi giá bất động sản nội đô có dấu hiệu leo thang, loại hình này trở thành sản phẩm đầu tư cho nhóm có tiềm lực tài chính. Họ mua được thời điểm giá tốt, đến nay bán giá cao để chốt lời, tận dụng thông tin thành phố sẽ cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.
Xuống tiền với nhà tập thể thời điểm này, ông Thanh cho rằng nhà đầu tư mới dễ "đu đỉnh". Sau loạt thông tin mới về quy hoạch, nhiều người mua hy vọng có được suất đền bù. Tuy nhiên, chuyên gia lưu ý phần lớn nhà tập thể có diện tích rất nhỏ, chỉ 25-40 m2 nhưng cơi nới đến 70-90 m2, trong khi giá đền bù sẽ theo diện tích thực ghi trên sổ đỏ, dẫn đến mức chênh lệch rất lớn.
Với người mua ở thực, chuyên gia cho rằng nếu nhu cầu cấp thiết, họ cần lưu ý một số tiêu chí quan trọng như tiêu chuẩn an toàn (phòng cháy chữa cháy, thoát nước), pháp lý, chất lượng công trình và môi trường sống.
Ngọc Diễm