Người bán chung cư có thực sự "cắt lỗ"?
Từ đầu năm tới nay, giá nhà chung cư cũ tại Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Không ít chủ nhà chấp nhận giảm giá 300-500 triệu đồng/căn so với giá rao bán hồi cuối năm ngoái để tìm khách mua.
Theo khảo sát của phóng viên báo , một căn chung cư khác ở phường Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm (TP Hà Nội) có diện tích 64m2, thiết kế 2 phòng ngủ thời điểm đầu năm có giá rao bán với mức giá 4,3 tỷ đồng đến nay hạ xuống còn 4 tỷ đồng. Tại dự án này, đầu năm, những căn chung cư 2 phòng ngủ, diện tích 60-64m2 được rao bán với giá 65-67 triệu đồng/m2, đến nay cũng đồng loạt hạ xuống còn 61-62 triệu đồng/m2.
Tại một dự án chung cư trên địa bàn quận Hà Đông (Hà Nội), những căn chung cư có diện tích 68-75m2, thiết kế 2 phòng ngủ đầu năm được rao bán với giá 65-68 triệu đồng/m2, nay giảm còn 61-63 triệu đồng/m2.
Giá chung cư đã có dấu hiệu hạ nhiệt song không ít người mua nhà vẫn tỏ ra chần chừ vì nghĩ giá có thể xuống thấp hơn. Điều này dẫn đến hiện tượng trên các hội nhóm, trang tin bất động sản, nhiều thông tin rao bán cắt lỗ xuất hiện. Tuy nhiên, khi người có nhu cầu mua liên hệ thì mới biết đây chỉ là chiêu trò dụ khách hàng.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Công ty TNHH CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội, cho biết các đơn vị môi giới có nhiều cách thức sử dụng thuật ngữ để việc quảng cáo hiệu quả nhất.
"Theo quan sát của chúng tôi từ "cắt lỗ" không bao giờ có nghĩa thực sự là "cắt lỗ" với chủ nhà, tùy thuộc vào chủ nhà mua với giá nào và thời gian nào. Nhà đầu tư cần phân biệt đấy là cắt lỗ hay là giảm giá so với kỳ vọng", bà An chia sẻ tại buổi họp báo công bố tiêu điểm thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2025 sáng nay (9/4).
Bà đánh giá, đối với các chủ nhà mua sản phẩm chung cư trong khoảng thời gian 2-3 năm trước khả năng phải giảm giá dưới giá mua vào rất thấp. Khả năng cao là họ đang điều chỉnh giá kỳ vọng so với thời gian trước.
Điều này phù hợp với nhận định của CBRE Việt Nam về tốc độ tăng trưởng giá chung cư đã chậm lại.
Giá chung cư không còn tăng "sốc"
Báo cáo của đơn vị nghiên cứu này cho thấy thị trường chung cư trong quý I năm nay ghi nhận nguồn cung mở bán mới đạt gần 3.920 căn tới từ 7 dự án, tương đối khiêm tốn so với mức mở bán trung bình 8.000-9.000 căn trong một quý của 3 quý liền trước, nhưng tăng gần 70% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, đây là nguồn cung căn hộ chung cư lớn nhất mở bán trong quý đầu tiên của năm ghi nhận được tại Hà Nội trong 4 năm trở lại đây.
Nguồn cung mới tập trung chủ yếu ở các dự án phát triển tại các quận, huyện ngoại thành như Gia Lâm, Đông Anh, Thanh Trì và Thạch Thất. Ngoài ra, thị trường cũng chứng kiến sự đa dạng hơn về phân khúc bao gồm cả trung cấp, cao cấp và hạng sang. Tuy nhiên, kể từ năm 2022 thị trường chung cư Hà Nội vẫn chưa ghi nhận thêm nguồn cung mới thuộc phân khúc bình dân.
Sau giai đoạn tăng trưởng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý vừa qua. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT; phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ năm 2024 là 34%, nhưng so với quý trước chỉ cao hơn 3%. Đây là mức tăng giá thấp nhất theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023.
Bà An đánh giá thị trường chung cư đã chứng kiến 8 quý liên tiếp tăng trưởng giá ở mức cao. Tăng trưởng giá chung cư sơ cấp năm 2023 trung bình là 17%; năm 2024 là 20%. Trung bình giai đoạn vừa qua giá chung cư tăng trưởng 35-40%, cá biệt có dự án tăng tới 50%. Tương tự như bất kỳ tài sản nào sau giai đoạn thị trường tăng trưởng giá cao thì tốc độ tăng giá sẽ chậm lại.
Chuyên gia này cho rằng diễn biến giá chung cư hiện nay đúng theo logic thông thường của bất kỳ tài sản nào.
Ông Nguyễn Anh Quê - chuyên gia bất động sản - nêu, trong giai đoạn 2020-2024, nguồn cung chung cư hạn chế do thủ tục đầu tư gặp nhiều khó khăn, dẫn đến giá tăng mạnh. Tuy nhiên, mọi thứ đều có chu kỳ và quy luật cung - cầu, nên khi giá tăng quá cao, thị trường sẽ điều chỉnh.
Tương tự, ông Đinh Minh Tuấn - chuyên gia bất động sản - cho biết, hiện nguồn cung chung cư tăng mạnh, tuy nhiên mức giá cũng đã thiết lập ở mức rất cao.
Ông Tuấn nhận định mức giá tăng mạnh trong suốt 2 năm dẫn đến vượt khả năng chi trả của những người mua ở thực, thậm chí các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Ngoài ra, phân khúc chung cư chủ yếu hiện nay là cao cấp và hạng sang ít phù hợp với số đông người có nhu cầu dẫn đến tỷ lệ hấp thụ bắt đầu giảm.
Bên cạnh đó, sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng một phần lớn ảnh hưởng tới giao dịch giai đoạn này, người mua nhà ở thật thì chưa có sản phẩm phù hợp, nhà đầu tư thì ra hàng và chờ đợi.