Điều 50 và Điều 51 Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định 103/2024 của Chính phủ nêu quy định người sử dụng đất phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, thuê đất cho quãng thời gian chờ xác định giá.
Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Nói với báo chí, lãnh đạo một doanh nghiệp cho biết quy định này là bất hợp lý và công ty ông đã phải nộp thêm số tiền phạt hơn 27 tỷ đồng, bên cạnh số tiền đất phải nộp gần 500 tỷ đồng. Mặc dù sau thời gian được giao đất, doanh nghiệp liên tục thúc giục nhưng gần một năm sau mới được định giá đất. Đó là điều hết sức vô lý khi lỗi không thuộc về doanh nghiệp.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - nói cần xem xét sửa đổi nhanh chóng các quy định để gỡ vướng cho doanh nghiệp, giảm chi phí đầu vào cho nền kinh tế và thị trường bất động sản về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhằm khơi thông nguồn cung nhà ở.
Theo ông Châu, trường hợp chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) thuộc trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì doanh nghiệp không có lỗi.
Doanh nghiệp chỉ có lỗi trong trường hợp cơ quan thuế đã thông báo tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (bổ sung) trong thời hạn pháp luật quy định nhưng không hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bị phạt chậm nộp.
Đồng quan điểm này, ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group - nêu ví dụ, việc xác định tiền sử dụng đất đối với các dự án bất động sản thuộc thẩm quyền của cơ quan Nhà nước, không có sự tham gia của người sử dụng đất.
Trong trường hợp chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bổ sung thì lỗi thuộc trách nhiệm của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; doanh nghiệp không có lỗi trong các trường hợp này.
Nếu lỗi không thuộc về doanh nghiệp mà họ vẫn phải bị phạt chậm nộp 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp là điều vô lý, cần thay đổi để đảm bảo công bằng với người sử dụng đất.
Ngoài ra, cơ quan Nhà nước chậm xác định giá đất trong khi người sử dụng đất có đầy đủ nguồn lực và sẵn sàng nộp tiền thì còn gây ảnh hưởng tới quyền lợi của đối tượng trên như bị chậm quá trình triển khai dự án, vay vốn thế chấp, kinh doanh sản phẩm...
Ông đề nghị cần nhanh chóng sửa đổi các quy định bất cập này hoặc có biện pháp giải quyết tạm thời, chưa tính mức phạt để giảm bớt gánh nặng với doanh nghiệp.
Đề xuất tháo gỡ ngay
Chủ tịch HoREA nêu quan điểm Chính phủ hoàn toàn có thẩm quyền sửa đổi ngay Điều 50, Điều 51 Nghị định 103 để đảm bảo việc thu ngân sách Nhà nước đối với khoản tiền thu bổ sung theo quy định tại Luật Đất đai 2024.
Ông Châu lý giải, Luật Đất đai 2024 chỉ giao Chính phủ quy định khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Còn Nghị định 103 của Chính phủ lại quy định thêm nội dung người sử dụng đất phải nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm tính từ thời điểm tính tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từng thời kỳ đến thời điểm người sử dụng đất nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Chủ tịch HoREA cho rằng theo các quy định trên, khoản thu bổ sung tiền sử dụng đất này được tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, chứ không phải được tính từ thời điểm có thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế.
Do đó, việc sửa đổi quy định người sử dụng đất phải nộp khoản thu bổ sung tính trên số tiền tăng thêm tính từ thời điểm tính tiền sử dụng đất hoàn toàn thuộc thẩm quyền của Chính phủ.
Hơn nữa, các Luật Đất đai ban hành trước ngày 1/8/2024 (ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) như Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều không quy định nghĩa vụ của người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Còn Luật Đất đai 2024 cũng đã quy định rõ các trường hợp đã được giao đất, cho thuê đất trước ngày luật này có hiệu lực thì thực hiện theo chính sách thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và giá đất được xác định tại thời điểm tương ứng trước ngày 1/8/2024.
Do vậy, không có căn cứ pháp luật để quy định người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung cho thời gian chưa xác định giá đất từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất đến ngày 1/8/2024.
Từ các phân tích trên đây, Chủ tịch HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 50 và Điều 51 Nghị định 103 của Chính phủ theo 2 hướng.
Thứ nhất, ông đề nghị không quy định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất trước thời điểm ngày 1/8/2024.
Thứ hai, ông đề nghị chỉ xác định khoản tiền bổ sung cho khoảng thời gian chậm xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê kể từ ngày 1/8/2024 cho đến ngày có thông báo nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của cơ quan thuế. Sau đó, trừ đi 180 ngày là thời hạn mà UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất theo quy định tại khoản 4 Điều 155 Luật Đất đai 2024.
Còn luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội) thì kiến nghị Chính phủ cần nghiên cứu sửa đổi quy định với dự án mà người sử dụng đất đã được giao đất sớm nhưng chưa thực hiện hoạt động kinh doanh, gồm cả trường hợp chưa được bàn giao đất trên thực địa.
Theo đó, không áp dụng khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất. Doanh nghiệp tránh phải chịu phạt cho công việc thuộc chức trách của cơ quan Nhà nước.
Luật sư nêu trước mắt, trong thời gian chưa kịp sửa đổi Nghị định 103 thì Chính phủ cũng cần có văn bản hướng dẫn các địa phương và các cơ quan thuế áp dụng một biện pháp có tính chất khẩn cấp, tạm thời như chưa thu khoản nộp bổ sung theo Điều 50, Điều 51 Nghị định 103. Việc thu hoặc không thu bổ sung sẽ được xem xét, quyết định sau khi Chính phủ có hướng xử lý quy định của Nghị định 103.