Có nên chốt lời vàng để đầu tư đất vùng ven?

Cách đây hai năm, tôi mua 35 lượng vàng ở giá 65 triệu đồng một lượng và giữ đến bây giờ. Đầu năm nay, tôi đã bán 15 lượng với giá 78 triệu một lượng. Gần đây, vàng tiếp tục tăng kỷ lục nên tôi tính chờ giá mua vào lên 90 triệu sẽ bán nốt để chuyển sang đầu tư bất động sản.

Tôi thấy giá đất nền ở TP HCM có dấu hiệu chững lại, nên muốn dùng số tiền từ bán vàng này để đầu tư vào đất ở vùng ven, giá tầm 2-3 tỷ đồng.

Mong chuyên gia tư vấn tôi có nên bán nốt vàng để đầu tư đất lúc này?

Độc giả Nhật Nguyên

Chuyên gia tư vấn:

Thời điểm hai năm trước, giá vốn mua 35 lượng vàng khoảng 2,3 tỷ đồng. Giả định bạn bán được 20 lượng còn lại ở giá 90 triệu đồng như kỳ vọng, tổng số vốn lúc này gần 3 tỷ, tăng 30%, tức tỷ suất lãi bình quân 15% mỗi năm.

Hiện, giá 90 triệu đồng mỗi lượng, thì 3 tỷ đồng bạn mua lại được khoảng 33 lượng vàng.

Nếu chuyển đổi sang đầu tư đất nền vùng ven, bạn cần xác định đầu tư trung hạn (từ 3 năm trở lên). Tôi giả định bạn sẽ đầu tư trong ba năm để so sánh với phương án giữ vàng. Để đánh giá hiệu quả của mỗi phương án, bạn cần dự đoán mức tăng trưởng mỗi loại tài sản vào ba năm sau:

Ví dụ, vào năm 2027, kỳ vọng miếng đất của bạn tăng giá từ 3 lên 4 tỷ đồng (trung bình 11% mỗi năm), quy đổi ra vàng để hòa vốn với phương án mua đất, lúc này giá vàng cần đạt 121 triệu đồng một lượng.

Nếu giá vàng thấp hơn 121 triệu đồng một lượng, phương án mua đất tốt hơn. Còn cao hơn 121 triệu, giữ vàng đem lại hiệu quả.

Tuy nhiên, việc dự đoán khả năng tăng giá của bất động sản hay vàng trong ba năm tới không dễ dàng. Quyết định chuyển đổi kênh đầu tư phần lớn phụ thuộc vào kỳ vọng lợi nhuận, cũng như khẩu vị đầu tư, mức độ rủi ro và khả năng thanh khoản, nhất là trong bối cảnh nền kinh tế chưa hết khó khăn.

Chuyển đổi đầu tư sang đất vùng ven có thể đem lại lời cao, song rủi ro đi kèm lớn. Bởi, không phải tất cả miếng đất cứ mua vào đều tăng giá, mà phụ thuộc nhiều yếu tố như pháp lý, quy hoạch, khả năng sử dụng...

Mức độ tăng giá còn phụ thuộc mật độ dân cư sắp tới ra sao, có yếu tố nào thu hút dân cư về như mở khu công nghiệp, nhà máy, xí nghiệp, có thêm siêu thị, trung tâm thương mại hay gần dự án bất động sản chuẩn bị triển khai. Chưa kể, vàng có tính thanh khoản cao, mua - bán dễ dàng hơn so với đất.

Với ngân sách 3 tỷ đồng, bạn có thể đầu tư đất lẻ sau phân lô hoặc đất nền trong dự án quy hoạch 1/500 ở vùng ven TP HCM.

Với đất lẻ được phân lô từ mảnh lớn, đơn giá trên m2 được rao bán sẽ cao hơn 2-3 lần so với những miếng diện tích lớn chưa tách thửa trong cùng một thời điểm. Lý do, đất phân lô sẽ tốn thêm chi phí đầu tư hạ tầng tiện ích, hoàn thiện pháp lý, thuế phí và lợi nhuận cho "nhà sản xuất" ban đầu.

Bất động sản dạng này thường ở xa, ít có nhu cầu sử dụng. Khi thị trường sôi động, nó có bước giá tăng nhanh trong thời gian ngắn, phù hợp lướt sóng nhanh hoặc "bỏ quên trong thời gian dài". Phân khúc này phù hợp với những người vốn ít, nhưng kỳ vọng tài sản tăng giá đột biến.

Với đất nền trong dự án đã quy hoạch 1/500, loại hình này nằm trong những khu vực dân cư đã được quy hoạch, phát triển đồng bộ về hạ tầng tiện ích. Người mua sản phẩm này hướng đến sự an toàn về quy hoạch, pháp lý và niềm tin vào uy tín chủ đầu tư. Sản phẩm này có thể đầu tư trong trung hạn vì phục vụ nhu cầu mua ở của dân cư địa phương.

Như vậy, bạn cần xem xét kỹ khẩu vị, mục tiêu đầu tư trong trung hạn. Trong bối cảnh kinh tế chưa hết khó khăn, thu nhập có xu hướng giảm, tôi cho rằng mua đất hiện tại chỉ phù hợp nếu có nhu cầu ở hoặc giữ tiền, ưu tiên vị trí gần trung tâm TP HCM (sản phẩm tốt thường tối thiểu 5 tỷ trở lên).

Với ngân sách 3 tỷ đồng bạn buộc phải dịch chuyển ra xa, về các tỉnh vùng ven. Thời điểm để xuống tiền đầu tư đất vùng ven nên vào cuối năm nay đến đầu năm sau.

Bạn có thể cân nhắc tiếp tục giữ vàng đến cuối năm nay, bởi trong trung dài hạn mặt hàng này có thể vẫn tăng giá, dù chậm hơn đất. Thời điểm này, bạn dành thời gian nghiên cứu thêm thị trường muốn đầu tư, xây dựng quan hệ với môi giới hoặc thổ địa để khảo sát thực tế, tích lũy kinh nghiệm. Khi thị trường có tín hiệu phục hồi rõ nét, việc chuyển đổi đầu tư vẫn chưa muộn.

Ông Lê Quốc Kiên
Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản độc lập